Très vite, des problématiques ont été identifiées, qui sont toujours d’actualité :

• Une consommation accrue d’espace, la moyenne des espaces bâtis ne s’élevant par exemple qu’à 25% des surfaces d’un panel de zones d’activités témoins sur les agglomérations de Saint-Nazaire et La Baule / Guérande en 2009 (source : étude sur la densité et la qualité des zones d’activités – Addrn) ;
• Une augmentation de la mobilité des véhicules individuels et des poids-lourds, à une époque où le coût du carburant est devenu un facteur d’importants mouvements sociaux et où la question de l’émission des gaz à effet de serre est devenue vitale ;
• Une périurbanisation généralisée, comme cela a été magistralement démontré par David Mangin dans son ouvrage « La ville franchisée » (2004) ;
• Un affaissement de la vitalité des coeurs de ville avec davantage de transfert d’activités vers les périphéries enregistrés que d’attraction de nouvelles entreprises depuis d’autres territoires, le taux de vacance commercial des centres-villes devenant récemment en conséquence un enjeu majeur de société.

Il fallut néanmoins attendre le tournant des années 2000 à 2010 pour que chacun mesure pleinement la part prise par les 24 000 à 32 000 zones d’activités économiques répertoriées (source : Service d’observation et d’études statistiques du ministère de l’écologie et du développement durable – 2010) dans l’étalement urbain, l’enlaidissement des entrées de ville et la dynamique mortifère des agglomérations ne disposant pas de la masse-critique suffisante pour s’insérer dans la mondialisation.

Même les acteurs économiques et commerciaux ont fait part plus récemment de leur malaise face à la contradiction évidente entre cette dynamique passée et leurs intérêts actuels (zones enclavées, manque d’attrait pour attirer des compétences, gages à donner en matière environnementale…). Cela témoigne ainsi des défauts initiaux de conception d’espaces répondant à l’époque principalement à des enjeux technico-économiques.

Nombre de territoires se sont dès lors engagés dans des processus opérationnels de densification et de requalification de ces espaces, s’employant à améliorer l’accessibilité, le stationnement, les interfaces entre espaces publics et privés, la densité et l’agencement du bâti, ou le niveau d’équipement et d’animation des zones d’activités.

Progressivement, des outils ont été forgés pour accompagner cette dynamique, qui a également été fondatrice pour concevoir des zones d’activités plus fonctionnelles et qualitatives :

• Les démarches d’observation du phénomène se sont multipliées et professionnalisées, afin de proposer un état des lieux objectivé ;
• Des schémas d’accueil des entreprises ont été conçus, pour donner des outils aux décideurs dans la détermination d’objectifs à atteindre dans des cadres de réflexion stratégique cohérents ;
• Les documents de planification réglementaire ont intégré une réflexion en matière de développement économique qui dépasse les simples questions de spatialisation de l’offre foncière à développer, et ce à des échelles territoriales plus importantes.
• Des méthodologies de bonnes recettes à respecter et de conseils pertinents sur le passage à l’opérationnel ont été imaginées, sanctionnées pour certaines par des labels, par exemple Bretagne Qualiparc ;
• Des programmes de formation ont été mis en place pour les développeurs économiques et les aménageurs, par exemple sous l’égide du CNFPT ;
• Des aménageurs, syndicats mixtes ou groupements d’intérêts économiques se sont positionnés comme des « managers de zones d’activités », par exemple Savoie-Technolac ou La Plaine de l’Ain. Il s’agissait ainsi pour eux de s’assurer de la pérennité des aménagements réalisés, d’accompagner les entreprises dans la conception de leurs bâtiments, d’offrir un interlocuteur unique pour répondre aux problématiques des entreprises ou d’animer le tissu existant.