Le Centre d’affaires : quelques éléments de contexte et de définition
Les centres d’affaires sont les premiers tiers-lieux à émerger dans le monde de l’immobilier. Leurs origines se retrouvent dans le cœur des métropoles américaines, avant de s’exporter en Europe, notamment en France (Paris), et en Océanie (Australie Sydney).

Deux types de centre d’affaires caractérisent le marché : d’un côté, les grands groupes nationaux et internationaux (BuroClub, Regus par exemple), et de l’autre, un nombre majoritaire de petits centres d’affaires indépendants, pour la plupart actifs depuis les années 90 et 2000 (sources Startway).

Un contrat de prestation plutôt qu’un bail
Qu’il soit de taille modeste ou de taille conséquente, l’essence même du centre d’affaire est de proposer un espace composé de locaux de toute tailles, entièrement meublés et équipés, généralement cloisonnés, pour une durée déterminée.

Dans la plupart des cas, un contrat de prestation de services est proposé : en effet, la fourniture de prestations de services, dont la mise à disposition de locaux pour de très courtes durées étant l’objet principal du contrat, celui-ci permet donc d’être libre de toute durée minimale de location, qui serait imposée par un bail. Le contrat de prestations de services échappe donc au droit immobilier et au droit commercial sur les baux.

Ces modalités locatives sont propices pour les petites entreprises qui ne souhaitent pas s’engager sur le long terme. Par exemple, qu’il s’agisse d’entreprises installées à l’étranger ou dans une autre région du pays et ayant besoin d’un ancrage local, d’entreprises en transition, connaissant une croissance rapide et dont l’espace actuel devient insuffisant, ou dont les locaux actuels / futurs en travaux (solution d’hébergement transitoire).

Quelques prestations « types » que l’on peut retrouver dans un centre d’affaires

1. Location de bureaux isolés ou ouverts, équipés, avec possibilité de louer une salle de réunion ou de réception, selon les besoins, et dont l’entretien et la sécurité sont assurés par le gestionnaire, dans une adresse ou un environnement urbain plutôt prestigieux en général. L’occupant bénéficie également de locaux à la décoration sobre, professionnelle, et qualitative.

2. La domiciliation de l’entreprise, permettant d’installer le siège social. Le centre d’affaires devient ainsi l’adresse commerciale, fiscale, et administrative de l’entreprise. Cette domiciliation est possible par le biais d’un contrat de domiciliation, et doit être signé pour une durée minimale de 3 mois.

3. Des services mutualisés : secrétariat, gestion de courrier, (qui vous soulagent alors du travail administratif), l’accès à un réseau internet de qualité (wifi, Ethernet).

4. Des contrats de prestations de services allant de 3 à 12 mois, plus souples qu’un bail 3/6/9 et incluant 3 mois de préavis.

5. Une implantation dans un ensemble immobilier possédant de grandes surfaces, permettant à l’entreprise d’intégrer d’autres bureaux voisins inoccupés.

Deux types de tiers-lieux différents qui tendent pourtant à se confondre
Objectif Ville a depuis quelque temps constaté, à travers plusieurs entretiens menés auprès de de différentes gestionnaires, que certains centres d’affaires se sont lancés dans des versions d’espaces de bureaux plus ouverts qu’ils qualifient eux-mêmes volontiers « d’offre complémentaire en coworking ». Une qualification qui est cependant nuancée voire contestée par certains opérateurs du milieu du coworking … Une stratégie pour fidéliser les professionnels nomades jusqu’ici uniquement captés par les espaces de coworking ?

L’espace de coworking : un esprit de communauté avant tout
La différence entre centres d’affaires et espaces de coworking peut d’ores et déjà se trouver dans la nature des mots utilisés par chacun des acteurs : les gestionnaires des centres d’affaires mentionneront davantage le terme de « grands bureaux partagés », communément appelés openspace, à l’inverse que des gestionnaires des espaces de coworking qui insisteront plutôt sur la notion « d’espace de travail collaboratif et animé ».

A l’origine, les centres d’affaires proposent des prestations davantage axées sur la mise à disposition d’espaces de bureaux et des services clients connexes, mais l’animation de cet espace n’est pas l’essence même du centre d’affaires : à l’inverse des espaces de coworking, où les principaux arguments de vente sont avant tout la « convivialité », « l’échange », et les « synergies humaines et professionnelles » entre les occupants.

Des origines américaines… mais aussi européennes
En effet, si la création « officielle » de la notion de coworking a été attribuée à la Silicon Valley en 2005, il n’en reste pas moins que des initiatives du même type existaient déjà, notamment à Berlin : sous couvert de la notion « d’hackerspace » (espace dédié à un champs d’application particulier, autour d’un outil ou d’un projet spécifique, rassemblant des groupes de passionnés possédant un intérêt commun, souvent en lien avec l’informatique, la technologie, les sciences ou les arts définition Objectif Ville).

Un public cible initialement différent
En réalité, cette dichotomie cache le fait que les publics cibles sont différents : les espaces de coworking ont plutôt vocation, à l’origine, d’attirer les « freelances » type journalistes, développeurs, graphistes, traducteurs, designers – bien que le développement du nombre d’espaces de coworking tendent à inciter des entreprises plus « traditionnelles » à s’y implanter — quand les centres d’affaires, par leurs cadres plus formels et leurs tarifs plus onéreux, attireront des entreprises ayant une capacité financière plus importante, à l’âge médian plus élevé, avec un effectif salarié parfois plus conséquent.